Buying property in Georgia/Tbilisi – a complete guide

Immobilien in Georgien (Kaukasien, nicht USA) sind eine gute Investitionsmöglichkeit und Georgien bietet mit sehr wenig Bürokratie gute Voraussetzungen für Ausländer, in den Markt einzusteigen.
Bankkonten und Unternehmen lassen sich in Georgien in wenigen Minuten eröffnen – eine Immobilie zu kaufen ist ähnlich einfach. Zusätzlich ist Georgien ein Steuerparadies.
Im Folgenden findet ihr alle Infos, wenn ihr überlegt, eine Immobilie in Georgien zu erwerben.

Gründe für einen Kauf in Georgien
Investieren als Ausländer – was erlaubt ist
Wo investieren – Tiflis oder Batumi
Die richtige Immobilie finden
Was bedeutet Black Frame und White Frame
Was vor dem Immobilienkauf geprüft werden sollte
Makler und Maklergebühren
Der Kaufprozess von Besichtigung über Kaufvertrag, Bezahlung bis Umschreibung
Einnahmen-Strategien – kurzfristige vs. langfristige Vermietung
Nebenkostenabrechnungen
Gebäude-Versicherung
Georgische Steuern und Doppelbesteuerungsabkommen
Rentabilitätsbetrachtung
Nützliche Links und weitere Infos

Gründe für einen Kauf in Georgien

In den letzten Jahren investieren immer mehr Menschen in Immobilien. Ein Grund ist, dass das Geld auf einem Bankkonto kaum Zinsen bringt. In Deutschland sind die Kaufpreise in den letzten Jahren angestiegen, wobei die Mietpreise relativ zum Kaufpreis weniger angestiegen sind. Dadurch wurde ein Immobilien-Kauf dort weniger interessant.

In Georgien sieht der Immobilienmarkt etwas anders aus. Nach dem Ende der Sowjetunion haben die meisten Georgier die Besitzrechte an Immobilien erhalten, sodass heute viele eine Immobilie besitzen. Relativ wenige wohnen zur Miete. Das Angebot an Mietwohnungen ist nicht sehr hoch und da jährlich doppelt so viele Touristen nach Georgien kommen (ca. 7 Mio.) als Georgien Einwohner hat (ca. 3,2 Mio.), werden viele Immobilien benötigt. Die Nachfrage sowohl nach kurzfristiger als auch nach langfristiger Vermietung ist also definitiv vorhanden.

Zudem ist Georgien sehr unbürokratisch – ein Immobilien-Kauf ist schnell und einfach durchzuführen, es ist kein Notar notwendig, es gibt keine Grunderwerbsteuer und die Steuern sind sehr niedrig.

Wir haben einen Monat in Batumi und später einen Monat in Tiflis gewohnt und jeweils eine Wohnung zur Miete gesucht. Eine Wohnung (mind. 1-Zimmer-Wohnung) findet man definitiv nicht unter 200 USD pro Monat (Kaltmiete). Zum Kauf stehen solche Wohnungen aber bereits für um die 30.000 USD oder teils sogar weniger zur Verfügung. Die jährliche Nettokaltmiete entspräche hierbei also 8% des Kaufpreises.
Die TBC Bank in Georgien hat eine Studie in Auftrag gegeben – hier seht ihr die unterschiedlichen Preise und Wohnungsarten in den unterschiedlichen Stadtteilen Tiflis. Die Studie spricht sogar von 9,3% Erlösen vom eingesetzten Kapital. Man kann also von einer Kapitalrentabilität (ROI) zwischen 10 und 15 Jahren ausgehen.

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Investieren als Ausländer – was ist erlaubt

Als Nicht-Georgier kann man private als auch kommerzielle Immobilien problemlos erwerben. Erlaubt sind also Wohnungen, Häuser, Hotels, Restaurants etc.
Verboten ist allerdings der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken. Da Grundstücke auch schon als landwirtschaftlich eingestuft werden, wenn nur einige Obstbäume darauf stehen, sind die meisten Immobilien außerhalb von Städten nicht für Ausländer käuflich zu erwerben, ohne die georgische Staatsbürgerschaft zu erlangen.
Nicht-Georgiern bleibt also quasi nur die Möglichkeit, Immobilien in Tiflis oder Batumi zu erwerben (oder anderen Städten, aber das ist weniger rentabel).

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Wo investieren – Tiflis oder Batumi

Die Strandpromenade in Batumi ist sehr lange und wird gerade noch weiter ausgebaut – Grundstücke gibt es hier noch mehr als genug. An der Straße entlang dem Meer Richtung Flughafen steht an jedem Grundstück ein Schild “Zu Verkaufen”. Aktuell werden sehr viele Wohnungen und insbesondere Wohnkomplexe inkl. integriertem Casino gebaut, sodass sogar der Wohnungszuwachs größer ist als der Touristenzuwachs. Daher sind in Batumi (ab 15.000€) Neubauwohnungen auch günstiger als in Tiflis (ab 30.000€). In Tiflis hingegen ist der Neubau beschränkt, da in der Altstadt die meisten Gebäude unter Denkmalschutz stehen und nicht abgerissen oder vergrößert werden dürfen. Besonders in Zentrumnähe sieht man also kaum Baukräne.
In Tiflis betrug der durchschnittliche Preis pro m² im Jahr 2018 rund 1.800 GEL (ca. 556 EUR). Im Vergleich zu 2017 ist der m²-Preis um 6 % angestiegen. Trotz der hohen Preise steigt die Nachfrage nach neuen Wohnflächen. Georgien steht einer erheblichen Land-Stadt-Migration gegenüber, wie es für Entwicklungsländer üblich ist. Ein wachsender Teil der georgischen Bevölkerung siedelt aus dem ländlichen Teil in die Städte über. Der Anteil der Stadtbewohner ist in den letzten Jahren damit von 56,5% auf 58,3 % angestiegen. Darüber hinaus erlebt Georgien derzeit eine Einwanderungswelle. Weitere Infos bei der Deutschen Wirtschaftsvereinigung.

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Die richtige Immobilie finden

Einen guten Makler zu finden ist in Georgien nicht so einfach – auf folgenden Seiten findet ihr Immobilien gelistet und da die meisten von Maklern eingestellt werden, könnt ihr diese einfach anrufen und euch eventuell auch andere Immobilien vorstellen lassen. Nicht alle sprechen Englisch – es kann öfters passieren, dass dein Gegenüber einfach auflegt, sobald du einige Wörter Englisch sprichst.

myhome.ge – die Plattform finde ich mit Abstand am besten.
ss.ge
allproperty.ge
area.ge
place.ge

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Was bedeutet Black Frame und White Frame

Wenn du Immobilienanzeigen anschaust, wirst du auch auf Neubauimmobilien treffen – dort steht dann oft “Black Frame” oder “White Frame” dabei.
Georgier richten sich ihre Immobilie gerne sehr individuell ein und jeder Georgier kennt in seinem Familien- und Freundeskreis Handwerker, die ihm helfen können und gegenseitige Hilfe wird hier sowieso groß geschrieben. Daher haben sich die Bauträger darauf eingestellt und bieten Wohnungen im Rohbauzustand an. Der komplette Ausbau fehlt also bei sogenannten “Black Frame” oder “White Frame” Wohnungen. Man muss genau nachfragen, was beinhaltet ist. Manchmal sind Fenster beinhaltet, manchmal nicht.

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Was vor dem Immobilienkauf geprüft werden sollte

Kaufst du eine Gebrauchtimmobilie, dann kannst du einfach nach dem Katasteramt-Eintrag fragen und ihn dir auch bei der Behörde zeigen lassen – hier der Link zum Katasteramt in Tiflis (cadastral plan).
Zudem kannst du im Schuldnerregister sichergehen, dass der Verkäufer nicht aufgelistet ist und dass keine Vollstreckung gegen ihn im Gange ist.

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Makler und Maklergebühren

Es ist schwierig, einen guten Makler zu finden. Dies mag aber auch daran liegen, dass der Makler nur vom Verkäufer bezahlt wird. Für den Käufer, also dich, ist der Maklerservice komplett kostenlos. Allerdings versuchen Makler manchmal Wohnungen teurer weiter zu verkaufen, als sie der Verkäufer verkaufen möchte, sodass der Makler an der Wohnung verdient. Daher kann es vorkommen, dass ein und dieselbe Wohnung mehrfach zu unterschiedlichen Preisen und von verschiedenen Maklern im Internet zu finden ist.

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Der Kaufprozess von Besichtigung über Kaufvertrag, Bezahlung bis Umschreibung

Wenn du dann eine passende Wohnung bzw. Immobilie im Allgemeinen gefunden hast, sind das die nächsten Schritte:

  1. Katasteramt prüfen. Ist dein Gegenüber auch wirklich der Besitzer der Immobilie?
  2. Kaufvertrag abschließen
    Dieser kann notariell beurkundet werden, muss er aber nicht! Ihr könnt einfach einen Kaufvertrag aufsetzen (lassen) und diesen unterschreiben – so einfach ist das. Allerdings muss der Vertrag auf georgisch sein, ich empfehle in dem Schritt mit einem Übersetzer zusammen zu arbeiten, der den Prozess begleitet und dir eine 1:1 Kopie auf Englisch übersetzt.
  3. Geld überweisen oder bar abheben. Ich persönlich empfehle, das Geld zu überweisen, da dies einfacher sein sollte.
  4. Jetzt kann die Immobilie auf deinen Namen umgeschrieben werden – dazu gehst du und der Verkäufer inkl. dem Kaufvertrag und deinem Passport zu den georgischen Behörden (Public Service Hall). Hier ist der Google Standort. Dort lasst ihr die Immobilie auf deinen Namen umschreiben – das dauert entweder 1 Tag (80 USD) oder 4 Tage (20 USD).
  5. Das war’s auch schon – du bist rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.

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Einnahmen-Strategien – kurzfristige vs. langfristige Vermietung

Wenn dir die Immobilie also gehört und du sie nicht selbst bewohnen möchtest, dann musst du dir überlegen, welche Vermietungs-Strategie du wählen möchtest – kurzfristige oder langfristige Vermietung?
Wenn du selbst nicht in Georgien wohnst, benötigst du jemanden, der sich um deine Immobilie kümmert. Bei einer langfristigen Vermietung hast du einen festen Mieter, der deine Wohnung langfristig anmietet und dir jeden Monat den Mietbetrag überweist. Bei kurzfristiger Vermietung hingegen vermietest du deine Wohnung tages- oder wochenweise über booking oder AirBnB.
Ein Bankkonto lässt sich übrigens in wenigen Minuten mit deinem Reisepass eröffnen – einfach z.B. zur Bank of Georgia gehen.
Es gibt verschiedene Service-Anbieter, welche sich um deine Wohnung komplett kümmern, sodass du nicht in Georgien sein musst. Die Service-Pauschale hängt von deiner gewünschten Vermietungs-Strategie und dem damit verbundenen Arbeitsaufwand ab. Ein Service-Anbieter in Tiflis ist bspw. wehost

Vorteile kurzfristige Vermietung:
-höhere Einnahmen

Nachteile kurzfristige Vermietung:
-höhere Abnutzung der Wohnung (höhere Renovierungs-/ Instandhaltungskosten)
-höhere Service-Gebühren an eine Person / Organisation, die sich um deine Wohnung kümmert
-die Nebenkosten müssen von dir getragen werden (Strom, Gas, Wasser, Abfall, Internet)

Die Service-Gebühren bei kurzfristiger Vermietung betragen typischerweise um die 15-20% der Mieteinnahmen. Bei langfristiger Vermietung sind sie logischerweise niedriger.

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Nebenkostenabrechnungen

Nebenkostenabrechnungen gibt es in Georgien nicht. Die einzelnen Rechnungen für Strom, Gas, Wasser, Abfall und Internet kommen monatlich an die Adresse der Wohnung und können alle online überwacht werden. Vermietest du langfristig, bezahlt dein Mieter einfach direkt diese Kosten an die Anbieter. Vermietest du kurzfristig, dann bezahlst du die Kosten. Auch das geht problemlos alles online .

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Gebäude-Versicherungen

Ich habe 2 Anbieter gefunden, bei denen man sein Gebäude gegen unterschiedliche Risiken wie Feuer, Wasser, Erdbeben etc. versichern kann. Weitere Informationen findest du auf deren Webseiten:
TBC Immobilien-Versicherung
Aldagi Immobilien-Versicherung

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Steuern bei Vermietung und Doppelbesteuerungsabkommen

Der Steuersatz in Georgien für die Vermietung von Immobilien beträgt 5%.
Je nachdem, wo du deinen Erstwohnsitz hast, musst du die Mieteinnahmen auch nochmal in deinem Heimatland versteuern. Glücklicherweise hat Georgien mit vielen Ländern ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) – dadurch soll eine doppelte Versteuerung verhindert werden.
In Deutschland regelt das DBA aktuell folgendes:
Du bezahlst 5% Steuern direkt in Georgien. In Deutschland zählen die Mieteinnahmen nicht in dein zu versteuerndes Einkommen, aber dein Steuersatz erhöht sich, weil die ausländischen Mieteinnahmen zu einem Progressionsvorbehalt führen. Dazu hat das Finanzamt Bayern einen Online-Rechner zur Verfügung gestellt, mit Hilfe diesem man seine tatsächlichen Steuern bei einem Progressionsvorbehalt ausrechnen kann: Berechnung der Steuerlast mit Hilfe des Progressionsvorbehalt-Rechners.
Das komplette DBA für Deutschland, Österreich und die Schweiz findest du im Folgenden als Links.
Ausführliche Erläuterung des georgischen Steuerrechts
Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland – Georgien
Doppelbesteuerungsabkommen Schweiz – Georgien
Doppelbesteuerungsabkommen Österreich – Georgien

Wichtig ist auch noch zu beachten: Verkaufst du die Immobilie wieder innerhalb von 2 Jahren zu einem höheren Preis als du sie gekauft hast, dann entfallen auf den Gewinn 20% Steuern.
Hältst du die Immobilie länger als 2 Jahre und veräußerst sie dann, so entfallen keine Steuern auf eine mögliche Wertsteigerung.

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Rechenbeispiel inkl. Rentabilitätsbetrachtung

Wohnungen in Tiflis gibt es ab ca. 30.000€ – davon gehen wir in unserem Rechenbeispiel aus. Wohnungsmieten gibt es ab 200€ ohne Nebenkosten bei langfristiger Vermietung oder ab 12€ / Tag bei kurzfristiger Vermietung. Der Auslastungsgrad über AirBnB liegt bei ca. 70%+ für eine halbwegs gut gelegene Wohnung für 12€ pro Tag – dies entspricht also 252€ Einnahmen im Monat bei kurzfristiger Vermietung (12€ * 30 Tage * 70%).

Rechenbeispiel langfristige Vermietung:

Jährliche Mieteinnahmen2.400 €
-Service-Pauschale 5%-240€
-Gebäude-Versicherung-240€
-Strom (bezahlt der Mieter direkt)0
-Gas (bezahlt der Mieter direkt) 0
-Abfall (bezahlt der Mieter direkt) 0
-Wasser (bezahlt der Mieter direkt) 0
-Internet (bezahlt der Mieter direkt) 0
=Zwischensumme:=1.920€
-Steuern 5%-96€
Jährliche Einnahmen nach Abgaben und Steuern:1.824€

Rechenbeispiel kurzfristige Vermietung:

Jährliche Mieteinnahmen (252€*12)3.024 €
-Service-Pauschale 15%-454€
-Gebäude-Versicherung-240€
-Strom (ca. 4€ pro Monat)-48€
-Gas (ca. 12€ pro Monat)-144€
-Abfall (0,8€ pro Monat) -10€
-Wasser (1,5€ pro Monat) -18€
-Internet (10€ pro Monat) -120€
=Zwischensumme:=1.990€
-Steuern 5%-100€
Jährliche Einnahmen nach Abgaben und Steuern:1.890€

Bei der langfristigen Vermietung kommt in meinem Rechenbeispiel jährlich 1.824€ / 6% des Kaufpreises zurück. Bei der kurzfristigen Vermietung sind es 1.890€ / 6,3%.
Wobei die Instandhaltungskosten nicht berücksichtigt wurden – und diese werden bei der kurzfristigen Vermietung höher sein.
Bitte bedenke, dass ich als Mieteinnahmen das absolute Minimum genommen habe, welches es zurzeit auf dem Markt gibt – es ist durchaus möglich, höhere Mieteinnahmen und dadurch eine bessere Kapitalverzinsung zu erreichen.

Bei Fragen und Anmerkungen nutze bitte die Kommentarfunktion, sodass alle davon profitieren können – ich bin dir für jeden Hinweis dankbar und hoffe, du konntest hiermiet einen guten ersten Einblick in den Immobilienmarkt und die Investitionsmöglichkeit in Georgien gewinnen.

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Georgien kompakt erklärt von der Deutschen Wirtschaftsvereinigung
Immobilienpreise in Tiflis steigen
SWOT-Analyse über Georgien von der deutschen Außen- und Handelskammer
Wechselkurs GEL – EUR der letzten 5 Jahre
Public Service Hall Tbilisi on Google Maps
Public Service Hall Website
TBC Immobilien-Versicherung
Aldagi Immobilien-Versicherung
Berechnung der Steuerlast mit Hilfe des Progressionsvorbehalt-Rechners
Ausführliche Erläuterung des georgischen Steuerrechts
Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland – Georgien
Doppelbesteuerungsabkommen Schweiz – Georgien
Doppelbesteuerungsabkommen Österreich – Georgien
Katasteramt Tiflis
myhome.ge

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5 comments

  1. Bei Wohnsitz (unbeschränkte Steuerpflicht) in Deutschland hat sich Deutschland nach dem Doppelbesteuerungsabkommen mit Georgien das Besteuerungsrecht für “Spekulationsgewinne” innerhalb der deutschen 10-Jahres-Frist vorbehalten. Das heißt, verkauft man die Georgien-Immobilie innerhalb von 10 Jahren mit Gewinn, ist der Gewinn in Deutschland steuerpflichtig, auch wenn die georgische “Spekulationsfrist” längst abgelaufen ist.

  2. Hallo, ich bin Besitzer einer Wohnung (3-Zimmer) direkt in Tiflis und suche einen seriösen Makler, um diese Wohnung, Vollausstattung, möbliert, mit Balkon, so bald wie möglich zu verkaufen. An wen kann ich mich da wenden? Ich habe leider aktuell keine persönlichen Kontakte nach Georgien, so dass das für mich als Deutscher zur Zeit etwas schwierig ist. Hier wäre ich für jede Hilfe sehr dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen

    Enrico Langer

    mail an mich: enrico_langer@gmx.de

    1. Hallo Enrico,
      sorry wir haben keinen Makler getroffen, den wir wirklich empfehlen könnten. Ich denke es macht Sinn, dass du im Internet mal nach Maklern in Tblisi suchst und mit denen telefonierst. Am Ende musst du wohl einem vertrauen, sofern du selbst nicht vor Ort gehen willst. Für Notfälle habe ich aber auch einen Freund, der dort wohnt, dann kannst du dich gerne nochmal bei uns melden. Viel Erfolg, hoffentlich klappt alles. LG Melanie und Tobi

  3. Hallo,
    erstmal vielen Dank für diesen sehr gelungenen Artikel mit vielen hilfreichen Informationen!
    Ich habe meinen Wohnsitz in Österreicht und meine Freundin ist georgische Staatsbürgerin (Tiflis).
    Nachdem ich die Vorteile einer Eigentumswohnung in Tiflis, mit anschließender Vermietung, erkannt habe, möchte ich in Tiflis eine Wohnung kaufen (Größe: 40-50m², Kaufpreis: ~45.000€).
    Jetzt gibt es in Österreich ebenfalls ein Doppelsteuerabkommen mit Georgien, jedoch habe ich das mit dem Progessionsvorbehalt noch nicht ganz verstanden.
    Kann mir hier vielleicht jemand ein Beispiel durchrechnen, wie das bezüglich Versteuerung von z.B. 2.000€ jährliche Mieteinnahmen (nach Abzug allfälliger Kosten) aussehen würde?? Hierfür wäre ich wirklich dankbar.
    Auch für jeden weiteren Tipp, wo man sich diesbezüglich noch informieren könnte! 🙂
    Alles Liebe,
    Matthias

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